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价格放开后应设置过渡期 并给予立体车库政策支持

文章出处:南方日报网责任编辑:作者:人气:-发表时间:2015-10-17 15:41:00【

   随着河南上月放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费,关系到千万有车家庭的“停车难”“停车贵”问题再次成为人们热议的话题。

  南方报业传媒集团通过调查发现,放开部分价格、吸引社会资本投资建设停车设施已是大势所趋,而人们聚焦的讨论则在于:住宅小区收费“双过半”(即同意的住户超过人数一半,其居住面积超过建筑物总面积一半)如何落实?智慧停车怎样推广才能更深入人心?给予什么优惠政策以吸引投资者建设立体车库

  连日来,随着南方报业传媒集团关注“停车难”的系列报道逐步深入,不少人大代表、政协委员、业界人士、学界专家都纷纷建言献策,就人们关注的热点难题给出思考的方向。

  ●南方日报记者 谢苗枫 南方周末记者 陈露 实习生 刘敏 冯乐乐

  ?焦点1

  怎样避免“漫天要价”

  建议:应设置一个过渡期

  随着私家车保有量激增,为缓解城市停车位供给不足,国家七部委联合印发了《关于加强城市停车设施建设的指导意见》。河南也从8月15日起全面放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车费,经营者可自主定价,政府不再行政干预。

  然而,这个旨在为停车服务管理提供公开、公平市场环境的政策措施,却率先在车位尤为紧缺的小区楼宇中爆发“提价风波”。

  不少业主、网友均纷纷质疑:政府放开价格是否等于不管价格?

  对此,省发改委专门提醒,各地市要组织召开价格政策提醒告诫会,加强停车服务收费水平的监测。而从2015年8月16日至今,广州市、区两级价格主管部门联动,对全市多个居民住宅小区停车场的收费情况进行了巡检。目前,检查组已告诫准备涨价的停车场经营者,制定或调整机动车停放保管服务费标准,必须严格按照遵守“通知”的规定办理,与业主或使用人通过合同或其他方式约定。其中,对占用小区公共用地的停车场,必须通过小区业主大部分(“双过半”)同意才可调价。

  对此,省人大常委会立法咨询专家李绪进表示,按照广州目前的规定,如果是小区道路、小区绿地等建设的停车场,属于公共产权车位的,这一部分的停车费是要经过“双过半”原则才能调价的。而如果是有已经分散产权以及产权在开发商所有的,则定价权归产权人所有,但不能强迫交易。“针对后者,车主租用时主要通过签订合同来保护自身权益,避免乱涨价”。

  不少网友也看到,停车费的高低实际上是由供求关系所决定。“如果小区规划车位多,价格浮动就不会太大;如果规划得少,就可能出现天价。”家住广州市天河北的梁先生表示。

  对此,多位学者主张政府不要“一刀切”,而是给出一个过渡期。“停车费放开所需的过渡期内,政府及相关职能部门可根据城市实际消费水平,给出一个涨价上限。”中国行政体制改革研究会副会长汪玉凯补充说。

  ?焦点2

  小区车位产权究竟归谁

  建议:尽快厘清归属问题

  记者调查发现,对防范小区车位漫天要价的政策中,其中的“双过半”原则为人瞩目,但当中的前提是:属于公共产权车位的停车费才需经过“双过半”。

  那么,哪些车位属于公共产权,哪些车位的产权是开发商拥有?

  记者在物权法司法解释第十三条中看到,物业服务合同、共有部分的使用和收益情况,以及建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的情况,业主均有权提出公布和查阅请求。

  但在记者采访过程中,不少小区的物管处对于相关问题几乎都以“不清楚”或“去问开发商”来回答。对此,有业主提出,如果小区停车位要涨价,就应贴出公示,标明停车位产权属性。如果属于业主共有的,“就应该按规定征求民意再涨价”。

  不少业界人士和律师均指出,根据物权法,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定”,这就相当于明确了“车位、车库产权未分散前归开发商所有”。

  然而,也有法律学学者认为,这一立法规定损害了法律的公平正义精神,侵夺了业主的土地使用权。“判断小区车位(库)应当归谁所有的根据,要在于车位(库)所在的土地使用权归谁所有。”法学硕士徐剑锋说。

  不管是学界人士,还是业界人士,在接受采访时都纷纷呼吁,各地在完善放开停车服务价格实施细则时,应尽快厘清物权法关于小区车位的归属问题,才能让政策更好落地。

  那当小区车位产权不清晰发生纠纷时,又该如何处理?

  上个月,河南省发改委就发布了相关的政策解读,其中对于放开政府管理价格后,住宅小区机动车停放保管服务收费的制定和调整到底谁说了算,给出了3种处理办法:一是对停车场经营者违反明码标价有关规定、价格欺诈等价格违法行为,可向当地12358价格热线投诉;二是对停车场经营者不按照物业服务规范和停车服务规范开展服务、强制服务、未采用规定物业合同文本等行为,可向当地停车场行业主管部门、物业服务行业主管部门投诉;三是各地政府要加强督促指导,对成立业主委员会、召开业主大会等事项给予积极指导,拓宽业主协商渠道,提高业主话语权,指导监督物业服务企业经营服务活动,积极维护物业服务企业和业主的合法权益。

  ?焦点3

  立体车库为何难以普及

  建议:将其作为临时设施

  价格放开是不是就真的能吸引社会资本进入停车产业?

  在广州市停车场行业协会常务副会长潘国璠看来,因为限价问题,投资建设停车场一直是“亏本生意”,以致广州多年来未见企业和私人投资建设公共停车设施。

  据业内人士介绍,有数据统计分析,截至2012年,北京市共有机械立体车库泊位近23万个,而广州市同期共有机械立体车库泊位4337个,仅为北京市总量的1/52。

  “如果能让中心城区现有的闲置用地停车场建立体停车场,则原本停100辆车的可增加到500辆车。”潘国璠表示,这将在较大程度上缓解目前中心区停车难的问题,“而且这种立体停车场是采用无顶棚、全通透式的钢架结构,基本不影响周边采光和通风”。

  但为什么这样的立体迪拜皇宫注册未能普及呢?

  广州市政协常委曹志伟认为,“机械、容积率、产权、租金限价”是目前广州机械停车场陷入困境的症结所在。“立体机械停车场遇到的问题,归因于将机械设备作为建筑物管理报建,同时收取地价,算入容积率,并限制停车费,结果成了一个死结”。

  为此,他提出了简化审批、盘活闲置地、不收地价、全免许可证、放开限价和谋求各个阶层利益最大公约数等6点建议。“如果将机械停车场作为临时设施,而不是永久建筑,不收地价、不算入容积率,放开价格,立体停车场就能迅猛发展。”他说,“目前的闲置地只要拿出合法的使用权证明,都应该允许建设立体机械停车场。单位、企业的自用空地,也应该鼓励允许建设立体机械停车场。最终,停车费也能降下来,停车难也能解决”。

  广州市多位人大代表建议,政府应给予适当的政策优惠,鼓励企业投资兴建多层立体式停车场,对于相关项目申报手续应尽量简化,减少不必要的门槛,提高效率。

  事实上,政府也已关注到这一领域。据了解,广州市已经明确鼓励和支持符合条件的现有迪拜皇宫注册内部安装机械式停车设备以提高停车泊位供给,新建建筑物内配套停车场采用机械立体停车设备及已建成建筑物停车场内改建立体停车设施的,免去规划许可建设证。机械立体停车设施符合房地产登记要求的,可按照机械式停车设施整体空间投影的占地面积办理确权登记手续。

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